不動産業の業態には、「売買・仲介・賃貸・管理」がありますが、それぞれに特徴的な税務処理があります。
ここでは、「賃貸収入」にかかる処理についてみていきましょう。

目次

1. 1.※個人・法人の「賃貸収入」にかかる所得金額に対する税金
   • 　・ 法人の場合
   • 　・ 個人の場合
2. 2.不動産賃貸業の節税対策
   • 　・「管理委託方式」による節税対策
   • 　・「サブリース方式」による節税対策
   • 　・「会社所有方式」による節税対策

※個人・法人の「賃貸収入」にかかる所得金額に対する税金

｜法人の場合

「法人税」
「地方法人税」
「法人住民税」
「法人事業税」
が課税。すべての税目の税率は約30％。

｜個人の場合

「所得税」5％～45％
「個人住民税」10％
「個人事業税」5％
「復興特別所得税が所得税」2.1％
が課税。

※「消費税」　非課税の対象
　・貸付期間が1ヵ月以上の住居用建物の貸付け（契約時において住宅用であることが明らかなものに限る＝事務所や店舗は除く）　
　・貸付期間が1ヵ月以上の土地、地上権、土地の賃借権、地役権、永小作権などの貸付け（駐車場など一時的なものは除く）
　・非課税売上は消費税の納税額に影響し課税売上割合が低くなり、仕入税額控除の計上額も低めになる傾向→消費税額の計算も複雑に。

※「印紙税」
　・賃貸契約書にかかる消費税は次の種類に応じて課税・非課税に区分。
　・建物の賃貸借契約書：非課税
　・土地の賃貸借契約書：課税
　・一定期間据置き後、割賦償還する保証金など：課税
　・所有不動産に課税される税金

※所有不動産（家屋、土地）には「固定資産評価額×1.4％」の「固定資産税」が課税される。
「家屋、土地の固定資産評価額」は3年に1度評価替え（2019年、2020年の分は2018年の価格が据置）

不動産賃貸業の節税対策

｜「管理委託方式」による節税対策

個人経営の不動産賃貸業のオーナーが不動産管理会社に業務管理を委託する方式＝オーナーが不動産管理会社に「業務委託料」を支払う。

オーナー自身が「不動産管理会社を設立」することで、発生する業務委託料を用いて所得金額を個人と法人に分散できる。＝「所得税率のコントロール」が可能→税務署に否認されるリスクもある。

※ポイントとしては
●不動産管理会社の事業目的に「不動産賃貸業」・「不動産管理業」を含める
　・業務委託料を賃貸収入の5％～10％に設定する
　・オーナーと不動産管理会社との間で建物賃貸借契約の締結・契約書を作成する

｜「サブリース方式」による節税対策

オーナーの所有不動産を不動産管理会社が一括借り上げ、賃借人と直接契約をし、オーナーが不動産管理会社に管理料を支払う。

オーナーが不動産管理会社に支払う管理料を用いて賃貸収入にかかる所得金額を個人と法人に分散することができる。→税務署に否認されるリスクもある。

※ポイントとしては
　・不動産管理会社の事業目的に「不動産賃貸業」、「不動産管理業」等を入れる
　・オーナー、不動産管理会社がそれぞれの名義の銀行口座に入出金を記録し保管
　・オーナーと不動産管理会社との間で建物賃貸借契約の締結・契約書を作成
　・賃借人との不動産賃貸借契約の契約主体を不動産管理会社にする
　・業務委託料を賃貸収入の15％～20％に設定主様のパートナーとして仕事を遂行できるかどうかが最も重視すべき選択基準になるのかもしれません。

｜「会社所有方式」による節税対策

会社が不動産を所有し、賃貸収入を得る方式＝所有不動産はオーナーから法人に移転。

※ポイントとしては
　・賃貸収入を法人名義にできるため、所得金額も法人名義に＝個人より法人の低い税率を適用することができる。
　・オーナーの相続財産（所有不動産）が減り、法人株式を配偶者などオーナー以外の人が所有＝「相続税の節税」

※デメリットとして
　・不動産移転登記や不動産取得税の納付など会社所有方式独自の手続きが存在

このように「賃貸」の例をとっても様々な検討課題があり、不動産業の正しい納税・節税は経営者様にとって大変頭が痛い問題だと思います。
ご自分一人で悩まずに頼りになる専門家にご相談されるのも一案かと思います。